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作家：余飞

01

武汉，房价跌幅第一

7月15日，国度统计局清晰了6月份70个大中城市新址与二手房价钱变化情况。

全体来看，数据比5月份略好一些。

70个大中城市，新址环比下落的城市65个，而5月份有68个。新址同比下落的城市68个，较5月份增多了一个。

70个大中城市，二手房环比告别了集体下落。5月份二手房环比和同比，70个城市无一城不降。6月份，环比下落的城市66个，北京、上海、杭州、南京高涨。同比则仍是集体下落。

其中同比跌幅最大的五个城市，分歧是武汉、广州、徐州、厦门、温州。五个城市跌幅齐在两位数以上，也即跌幅超越10%。

武汉不仅同比跌幅第一，环比跌幅也位居第二。

制图：城市财经；数据：国度统计局

以上五个同比跌幅超越10%的城市，、、（点击城市称号，即可参加稽查）在上个月齐仍是写过，此次主要望望同比跌幅第一、环比跌幅第二的武汉。

事实上，往日三年，武汉房价跌幅频繁位居前哨，比如客岁12月份，武汉的二手房环比跌幅就位居第一。

本年五月份武汉二手房同比跌幅位居第四。

517新政之后，武汉是第一个跟进的重心城市。

5月21日，武汉首套房首付比例降至15%，商贷利率降至3.25%；二套房首付比例降至25%，商贷利率降至3.35%。

从成交量来看，新址有点后果，6月份武汉的新址成交量8006套，创本年新高。

但：

第一，即即是这个本年最高的成交量，也比客岁仍是下落至9156套的月均成交量低。

最岑岭时期的2016年，武汉一年卖出了34.26万套商品房，平均每个月约2.9万套。

制图：城市财经；数据：武汉市住更局

2022客岁武汉商品房成交量跌至11.63万套，平均每月9692套。

2023年平均每月成交跌至9156套。

第二，国度统计局清晰，6月份武汉新址环比跌幅1.1%，跌幅位居70个城市第10位，同比跌幅7.9%，跌幅位居70个城市第8位。

可见，新址销量增长背后，是降价让利的终结。

二手房成交量受新政影响不大，6月份二手房成交了7556套。

02

武汉为何不扛跌

这一轮息争的中心城市中，武汉算是息争比拟早的一个，亦然房价息争幅度较大的一个。

看成GDP位居寰宇前十、东谈主口位居寰宇前十、轮廓实力位居中部第一的城市，武汉为何这样不扛跌？

两个成分，一个客不雅的，一个主不雅的。

客不雅成分就是，寰宇齐在跌。

国度统计局清晰：

1-6月份，新建商品房销售面积47916万平淡米，同比下降19.0%，其中住宅销售面积下降21.9%。新建商品房销售额47133亿元，下降25.0%，其中住宅销售额下降26.9%。

开端：国度统计局

客岁商品房销量和销售额仍是大跌，平直从“双13”跌至“双11”。

制图：城市财经；数据：国度统计局

制图：城市财经；数据：国度统计局

而本年在客岁本就惨淡的销量上，进一步下挫。

客岁上半年商品房销售面积为5.95亿平淡米，本年上半年销售面积较客岁上半年跌了五分之一。客岁上半年商品房销售额为6.3万亿元，本年上半年销售额较客岁上半年跌了四分之一。

商品房销售面积与商品房销售额双双跌破了“5”，也即上半年商品房销售面积跌破了5亿平淡米，销售额跌破了5万亿元。

制图：城市财经；数据：国度统计局

按照这个趋势，本年收尾，房地产销量大要率会跌至“双9”，也即销售面积跌至9亿平淡米，销售额跌至9万亿。

房价方面，国度统计局清晰，6月份一二三线城市，不管新址如故二手的，不管环比如故同比，齐在跌。

主不雅成分方面：

第一，海量库存，是武汉挥之不去的成分。

先看武汉官方清晰的数据。

武汉官方数据自大，2022年10月的时辰，武汉已批准预售尚未网签的商品住房181626套，面积2109.6万平淡米，库存约18万套。

武汉住更局的客岁年中数据自大，肆意2023年6月末，已批准预售尚未网签的商品住房159914套，面积1831万平淡米。

之后武汉官方就没再清晰库存量数据。

只可看机构清晰的数据了。克而瑞清晰的最新数据自大，6月末武汉的商品住宅库存量1638万平淡米，位居寰宇第二，仅次于成齐。去化周期26.1个月。

以上仅仅狭义库存，广义库存远不啻这些。

狭义商品房，也即仍是建好的商品房。广义库存则包括已完工未销售的屋子、未完工正在预售的屋子、正在动工还未取得预售证的屋子，已出让地块还未动工的屋子。

这一数据，克而瑞在2023年之前齐公布，之后就不再公布。

我这里只可找到2022年9月份的数据，那时青岛的广义库存量接近1亿平淡米，位居寰宇第一。武汉的广义商品住宅库存量也在9000万平淡米之上，位居寰宇第二。

此外，武汉还有26.77万套的二手房挂牌量。

葛找房网数据自大，肆意7月16日，武汉各个区二手房挂牌量灵验房源267690套。

新址与二手房加在沿途，有40多万套的库存量，够消化一壶的。

如斯雄壮的库存量，让武汉仍是成为了一个供大于求的买方商场。

第二，东谈主口竞争力不再强悍。

更要津的是，往日三年，武汉的东谈主口竞争力并不彊悍。

2021年由于前一年疫情与东谈主口普查重叠导致数据症结，致使于2021年武汉常住东谈主口增量高达120.12万，这是一个数据症结，本号在之前的著述中屡次强调过，那一年武汉确切的常住东谈主口增量应该是20多万。

2022年武汉常住东谈主口增量为9.01万东谈主，增量位居寰宇第八。客岁只增多了3.65万东谈主，增量掉出前十，位居寰宇第22位。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

第三，收入不彊。

前不久，吴晓波频谈发布了一篇《“王妈”塌房背后，是武汉大学生的处事逆境》，揭开了武汉处事与收入的面纱：

每年100多万的大学生并莫得让武汉变得像深圳一样充满创新力，反而是年青东谈主的芳华在茫茫劳能源商场中不休贬值与扞拒。

当你一语气不休地向口试官讲明原枪弹构造旨趣或倒背《滕王阁序》时，终结一句“底薪4000，大小周”，你立马傻住了”

这样的场合，武汉如斯，中西部其他主要城市，如长沙、成齐、重庆、郑州、西安又何尝不是如斯？

是以，本号一再强调，本轮房价息争的根柢逻辑，是大大齐城市房价远超城市自己的援助力、远超城市住户自己的购买力。

03

武汉需要有挫折感

在前不久分析南京的著述中，我强调过中规中矩的南京，需要有挫折感。武汉通常如斯。

武汉轮廓实力固然位居中部第一，但其产业的结构性矛盾，让其与东部强城较量的时辰，略显贫穷。

尤其是曾让其引觉得傲的汽车产业，不再吃香的时辰。

放在十年前，你可能打死也不会信，传统的汽车强城广州、重庆、武汉，会被如今的深圳、上海、西安替代。然则期间就是这样奇妙。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

由于后知后觉，武汉在也曾的汽车三强中下滑最快。

在新能源汽车冲击之下，武汉的汽车产量在2017年见顶之后一齐下滑，到2023年只出产了121.4万辆，较岑岭期下降了近36%。

制图：城市财经；数据：武汉市统计局

新能源是期间风口上的香饽饽，最近东谈主民日报的一篇重磅驳斥中，新能源汽车是独一被点名的产业。

濒临来势汹汹的新能源汽车竞争，武汉后知后觉，直到客岁才全面觉悟。天然，期间武汉也致力于争取过小米汽车的落地，但败给了北京。

客岁岁首，湖北省政府背书，推动东风集团降价出货清仓燃油车，回笼的资金全力押注新能源汽车技俩。

客岁7月份，湖北省又召开了筹商更好服务和支握转型发展、高质料发展的专题会议，明确残酷要进一步支握东风公司扩大销售，深耕省内商场、霸占国内商场、开辟海外商场，握续拓展商场空间；进一步支握东风公司转型发展，鼓励时期改进和智能升级，作念强岚图、猛士等重心品牌，完善充电桩等基础样式，更好发力新赛谈。

看法很明确，湖北要借助“东风”这股风，达成武汉汽车产业转型，并赐与东风集团不遗余力的支握。

汽车是湖北的第一大援助产业，而东风又是湖北汽车确住持东谈主，东风好，湖北的汽车产业才气好。

然则，后果并不如东谈主意。

字据东风集团清晰的2023年财报自大，东风集团虽推出了新能源品牌“岚图”，但销量并不高，2023年全年销量为5.06万辆，平均每月不及5000辆。

这一数据，让武汉愈加挫折。

2024年武汉方位政府责任回报中，“新能源汽车”一词共说起5次，而前几年的政府责任回报中唯有1-2次，显清晰武汉想要加快发展新能源车的挫折感。

同期，回报还定下了其年度看法：

2024年的新能源汽车产量看法，贪图蹂躏50万辆。

要是能够依期达成，武汉拼集能够挤进前十。

除了新能源汽车，武汉这两年在其他产业上，也在致力于布局。

武汉残酷了“965”产业集群发展想路， 酿成“九大援助产业、六大新兴产业、五大改日产业”架构的产业景象。

“九大援助产业”为“光芯屏端网”新一代信息时期、汽车制造和服务、大健康和生物时期、高端装备制造、智 能斥地、商贸物流、当代金融、绿色环保、文化旅游。

“六大新兴产业”为收集安全、航空航天、 空天信息、东谈主工智能、数字创意、氢能。

“五大改日产业”为电磁能、量子科技、超等有计划、脑科学和类脑科学、深地深海深空。

为了达成这些愿望，武汉在空间布局上作念了从头梳理，让每个区齐进展其作用和价值。

东湖高新区重心布局光芯屏端网、生物医药、东谈主工智能、直播电竞、空天信息、量子科技。

东西湖区重心布局收集安全、新式自大、当代物流、健康食物。

黄陂区重心布局装备制造、商贸物流、文化旅游。

江岸区与江汉区重心布局金融服务、创意想象、商务商贸、通讯信息。

硚口区重心布局当代商贸、医疗服务、专科服务。

同期，为了壮大自身的新兴产业能量场，武汉客岁初发布了“武汉新城有计划”，这是继之前取得国度发改委批复武汉齐市圈后，武汉的又一大动作。

武汉新城横跨武汉、鄂州两市，面积1689平淡公里。

文献中写得很明了：

武汉新城种植发展的并非是传统产业，而是智能制造、生物工程、大健康、信息通讯等新兴产业。这类新兴产业对空间资源诈欺也不同于传统产业，赓续需要产城和会、样式完备的新的空间类型。

不错看见，武汉在新兴产业路上，仍是按下了快进键，正在全力拼新兴产业。拼产业，就是拼经济。

武汉最近的产业亮点，是百度萝卜快跑无东谈主出租车在武汉运营，武汉成为了引颈无东谈主汽车时期的第一城。

但其掀翻的公论压力，也让武汉倍感着急。

若何均衡时期变革与恬逸，若何让时期最初产生新的处事，若何让时期转换推动收入高涨，是包括武汉在内的所有城市，亟待责罚的问题。

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